Eigentumsübertragung

E. von
Grundstücken: Zunächst gelten hierfür die Vorschriften über die
Übertragung von Grundstücksrechten; d.h. es ist die Einigung zwischen den Beteiligten
und die Eintragung des Rechtsübergangs im Grundbuch erforderlich (§ 873 I BGB). Wegen
der besonderen Bedeutung der E. von Grundstücken muss jedoch die erforderliche Einigung
zwischen dem Veräußerer und Erwerber, die sog. Auflassung, bei gleichzeitiger
Anwesenheit beider Teile (Stellvertretung zulässig) vor einer zuständigen Stelle – d.i.
regelmäßig ein Notar – erklärt werden; eine Auflassung unter einer Bedingung oder
Zeitbestimmung ist unwirksam (§ 925 BGB). Die Auflassung ist scharf zu scheiden
(Sachenrecht) von dem zugrundeliegenden schuldrechtlichen Rechtsgeschäft
(Grundstückskaufvertrag); die Erklärung einer Auflassung soll jedoch von der
zuständigen Stelle nur entgegengenommen werden, wenn der Grundstückskaufvertrag
vorgelegt oder eine entsprechende Urkunde zumindest gleichzeitig errichtet wird (§ 925a
BGB). Die Auflassung ist in manchen Fällen genehmigungsbedürftig; s. z.B.
Grundstücksverkehr, landwirtschaftlicher. Mit der stets bindenden Auflassung erlangt der
Erwerber ein Anwartschaftsrecht bis zur Eintragung (h.M.), das allerdings weder zum Besitz
des Grundstücks berechtigt (str.) noch gutgläubig erworben werden kann. Regelmäßig
geht bei entsprechender Einigung mit der E. des Grundstücks auch das Zubehör, soweit es
im Eigentum des Veräußerers steht, auf den Grundstückserwerber über (§ 926 BGB).

Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist regelmäßig die Einigung
zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber über den Eigentumsübergang und die Übergabe
der Sache, d.h. die Einräumung des unmittelbaren Besitzes, erforderlich (§ 929 S. 1 BGB;
Traditionsprinzip). Die Einigung ist auch hier infolge des Abstraktionsprinzips
(Sachenrecht) von dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Geschäft, z.B. Kauf, zu
unterscheiden, fällt aber bei den Geschäften des täglichen Lebens häufig mit diesem
zusammen. Die Übergabe wird ersetzt durch die Einigung über den Besitzübergang, wenn
der Erwerber in der Lage ist, die tatsächliche Gewalt über die Sache auszuüben (sog.
longa manu traditio, § 854 II BGB; Besitz).
Bei den handelsrechtlichen Traditionspapieren (z.B. Lagerschein, Konnossement) wird die
Übergabe der Ware durch die Übergabe des Papiers ersetzt. Ist der Erwerber bereits im
Besitz der Sache, so genügt die bloße Einigung über den Übergang, die Übergabe
entfällt ganz (sog. brevi manu traditio, § 929 S. 2 BGB). d) Die Übereignung einer
beweglichen Sache ist – anders als bei einem Grundstück – auch unter einer Bedingung
möglich; der in der Praxis häufigste Fall ist der Eigentumsvorbehalt. In diesem Fall hat
der Erwerber bis zum Eintritt der Bedingung bereits ein (vielfältig verwertbares)
Anwartschaftsrecht. Will der bisherige Eigentümer den unmittelbaren Besitz an der Sache
nicht aufgeben, so kann die Übergabe dadurch ersetzt werden, daß zwischen ihm und dem
Erwerber ein konkret bestimmtes Rechtsverhältnis vereinbart wird (z.B. Miete, Leihe,
Verwahrung), auf Grund dessen der Erwerber den mittelbaren Besitz erlangt (§ 930 BGB,
Besitzkonstitut ). Der wichtigste Fall der E. durch Vereinbarung eines Besitzkonstituts
ist die Sicherungsübereignung. Ist ein Dritter im Besitz der Sache, so kann die Übergabe
dadurch ersetzt werden, daß der Eigentümer dem Erwerber den Anspruch auf Herausgabe der
Sache (Eigentumsherausgabeanspruch) abtritt; sog. Vindikationszession, § 931 BGB. g) Eine
E. über einen Vertreter des Erwerbers ist hinsichtlich der Einigung, die ein
Rechtsgeschäft ist, ohne weiteres möglich; die Übergabe dagegen ist ein Realakt, bei
dem es keine Stellvertretung gibt; sie führt daher zum Besitzerwerb des Vertretenen nur,
wenn der Vertreter Besitzdiener ist; andernfalls muss der Besitz durch ein Besitzkonstitut
vom Vertreter auf den Vertretenen übertragen und damit die Übergabe vollendet werden.
Gibt der Vertreter sich nicht als solcher zu erkennen (mittelbare Stellvertretung), so
erwirbt zunächst der Vertreter das Eigentum; er hat es an den Vertretenen in den
genannten Formen (oftmals durch sog. Insichgeschäft; Selbstkontrahieren) – weiter zu
übertragen. Bei vielen Barkäufen des täglichen Lebens ist es jedoch dem Veräußerer
gleichgültig, auf wen das Eigentum übergehen soll; hier richtet sich der
Übertragungswille auf den eigentlichen Geschäftsherrn; es liegt, wenn auch der Handelnde
für den Geschäftsherrn erwerben will, ein Fall unmittelbarer Stellvertretung vor (sog.
Übereignung an den, den es angeht).

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